Was vor dem Kauf einer Immobilie zwingend beachtet werden sollte

Nach wie vor ist es leider gängige Praxis, dass viele Käufer einer neuen Immobilie ohne rechtliche Unterstützung und ohne vorherige Überprüfung der notariellen Kaufverträge und notariellen Bauträgerverträge die Immobilien erwerben.

Es werden somit von Käufern und Bauherrn regelmäßig Summen zwischen mindestens 300.000 € und 600.000 € in die Hände genommen und diesbezüglich notarielle Verträge unterzeichnet, ohne dass solche Verträge vorab anwaltlich bezüglich der Käuferrechte überprüft und gegebenenfalls anschließend angepasst worden sind.
Dabei liegt die Überprüfung solcher kompletten Vertragswerke meist nur im Bereich von Anwaltsgebühren zwischen durchschnittlich 500 € und 800 € !
Das Beurkundungsgesetz sieht zum Schutze des Käufers auch zwingend vor, dass dem Käufer mindestens 14 Tage vor der Unterzeichnung des notariellen Vertrages dieser als Entwurf zur Überprüfung vorgelegt werden muss!

Dies wird von den Notaren auch ganz regelmäßig so gehandhabt.  Dennoch lassen viele Käufer leider die Verträge innerhalb dieser Zeit überhaupt nicht überprüfen, obwohl dies dringend erforderlich wäre.

Insbesondere bei Bauträgerverträgen ist eine anwaltliche Überprüfung sehr wichtig, da diese ein sehr kompliziertes rechtliches Konstrukt darstellen, weil letztlich in diesen Verträgen ein Objekt gekauft wird, welches noch nicht fertiggestellt ist, sondern zunächst noch gebaut werden muss.
Überdies stehen Bauträger teilweise unter einem sehr enormen Kosten- und Finanzierungsdruck, welcher sich dann auch rechtlich in einer Reduzierung der Rechte der Käufer in der notariellen Urkunde niederschlägt.

Insbesondere im Rahmen der gesetzlichen Gewährleistung werden dann rechtlich zulässige Reduzierungen vorgenommen, so dass insbesondere die Schadensersatzrechte der Käufer deutlich reduziert werden, obwohl dies nicht dem gesetzgeberischen Willen entspricht.
Wenn dann anschließend tatsächlich erhebliche Mängel am Objekt auftreten, was in rund 40 % der Fälle leider gegeben ist, stehen die Käufer mit einem Vertrag, in welchem insbesondere die Schadensersatzrechte deutlich reduziert worden sind, äußerst schlecht da.
Dies kann insbesondere bei erheblichen Mängel am Objekt zu sehr großen Summen an Schäden führen, die von den Käufern des Objekts dann letztlich selbst getragen werden müssen! Dies bedeutet wiederum einen erheblichen merkantilen Schaden, der schnell auch sechsstellig werden kann.

Es sollten somit insbesondere vor dem Kauf einer neuen Immobilie dringend von einem Rechtsanwalt für Baurecht und Immobilienrecht der entsprechende Vertrag, die Baubeschreibung, gegebenenfalls die Teilungserklärung und etwaige weitere Vertragsunterlagen überprüft werden. Die Kosten für die Überprüfung dieser Verträge liegen absolut in einem wirtschaftlichen Verhältnis zu dem, was letztlich an Wert in die Hand genommen wird um das Kaufobjekt zu kaufen, und was an Schaden droht, wenn ein Vertrag rechtliche Nachteile enthält.

Überdies gibt mir als Rechtsanwalt für Baurecht und Immobilienrecht die Überprüfung und anschließende Beratung der Mandanten auch die Möglichkeit, die Mandanten weiterhin über Gefahren des Bauträgermodells und die allgemeinen Verhaltensweisen als Käufer und Bauherr zu unterrichten. Wenn die Käufer jedoch Verträge unterzeichnen, die vorab nicht geprüft worden sind und deutliche Reduzierungen zum Beispiel der Gewährleistungsrechte enthalten, was in mehr als 70 % der Fälle gegeben sein wird, dann droht ein sehr erheblicher Schaden für die Käufer, und die anschließende rechtliche Durchsetzung von Gewährleistungsansprüchen und anderen Rechten wird juristisch und meist auch wirtschaftlich viel aufwändiger und riskanter. Dabei könnte dies ganz einfach vorab durch Überprüfung und Anpassung der Verträge relativ kostengünstig verhindert werden!

Der Begriff  „Geiz ist geil“ kann im Bereich der Überprüfung notarieller Kaufverträge durch Rechtsanwälte im Bereich des Baurechts und Immobilienrechts in keiner Weise der richtige Weg sein. Bei dem Kauf von gebrauchten Immobilien sollten die notariellen Kaufverträge ebenso überprüft werden und es sollte das Kaufobjekt vorab mit einem Gutachter in Augenschein genommen werden. Darüber hinaus sollte der Gutachter und gegebenenfalls auch der Rechtsanwalt die komplette Bauakte des Objekts hinzuziehen um die Historie des Gebäudes und etwaige Nachteile sowohl bezüglich des Grund und Bodens als auch bezüglich des Bauobjekts ausschließen zu können.

Resümierend kann ich somit nur jedem Käufer einer Immobilie raten, zuvor die notariellen Kaufverträge anwaltlich überprüfen zu lassen.