Bei der Bestellung von Grundschulden zur dinglichen Absicherung von Forderungen werden regelmäßig neben dem Grundschuldbetrag Grundschuldzinsen in Höhe von 15 % bis 18 % vereinbart.

Dies führt dazu, dass sich der Sicherungsumfang der Grundschulden in weniger als 7 Jahren verdoppelt.

Bis zur Entscheidung des BGH vom 28.09.1999 galt bezüglich der Grundschuldzinsen, dass die vierjährige Verjährung der zu diesem Zeitpunkt geltenden §§ 197, 902 Abs. 1 S. 1 BGB solange gehemmt war, bis der Sicherungsfall eingetreten war.

Der Sicherungsfall trat regelmäßig mit der Kündigung der gesicherten Forderung ein.

Dies hatte in der Praxis die Konsequenz, dass regelmäßig Grundschuldzinsen ab dem in der Grundschuld angegebenem Zinsdatum als unverjährte Forderungen mit geltend gemacht werden konnten.

Entsprechend sind die Zwangsversteigerungsanträge vornehmlich der Banken abgefaßt worden.

Der BGH hat durch Urteil vom 28.09.1999 – X ZR 90/1998 entschieden, dass Grundschuldzinsen nach § 197 BGB in der damals geltenden Fassung verjähren und im Gegensatz zu der bisherigen Rechtsprechung die Verjährung nicht bis zum Eintritt des Sicherungsfalles gehemmt ist.

Dies hatte die Konsequenz, dass bei der Abfassung von Zwangsversteigerungsanträgen nicht mehr bezüglich der Grundschuldzinsen in dem Antrag auf das Zinsdatum gem. Grundschuldurkunde oder den Tag der Bestellung der Grundschuld abgestellt werden konnte, sondern es mußte beachtet werden, dass Grundschuldzinsen nach 4 Jahren verjährt sind.

Durch das Schuldrechtsmodernisierungsgesetz hat sich zum 01.01.2002 die Verjährung für Grundschuldzinsen von 4 Jahren auf die Regelverjährung von 3 Jahren verkürzt.

Wenn eine Bank im Jahre 2010 einen Zwangsversteigerungsantrag gestellt hat, dann konnte sie nur Grundschuldzinsen ab dem 01.01.2007 mit aufnehmen.

Grundschuldzinsen vor dem 01.01.2007 waren verjährt.

Von Amts wegen, d.h. von dem Rechtspfleger wird aber nicht geprüft, ob in dem Zwangsversteigerungsantrag verjährte Grundschuldzinsen mit enthalten sind.

Die Einrede der Verjährung ist von Amts wegen nicht zu beachten, sondern erst dann, wenn sich der Schuldner auf diese Einrede beruft.

In der Praxis ist daher Zwangsversteigerungsanträgen stattgegeben worden, die verjährte Grundschuldzinsen enthielten.

Wenn der Schuldner im nachhinein auf diesen Umstand aufmerksam wurde, konnte er im Wege der Vollstreckungsgegenklage nach § 767 ZPO unter Erhebung der Einrede der Verjährung geltend machen, dass die Zwangsvollstreckung teilweise unzulässige Rechtsausübung ist.

Er konnte damit den Zwangsversteigerungsantrag teilweise zu Fall bringen.

Zusätzlich erkennt teilweise die untergerichtliche Rechtsprechung dem Schuldner einen Anspruch auf Herausgabe des Titels zu, der die verjährten Grundschuldzinsen enthält.

Die die Vollstreckung betreibende Bank ist dann darauf angewiesen, zunächst gem. § 733 ZPO eine beschränkte weitere Ausfertigung des Titels bei dem Urkundsnotar zu beantragen, um sodann die Zwangsversteigerung ohne verjährte Grundschuldzinsen erneut bzw. weiter betreiben zu können.

Zwecks Meidung einer Vollstreckungsgegenklage empfiehlt es sich daher für den die Zwangsvollstreckung betreibenden Gläubiger grundsätzlich keine verjährten Grundschuldzinsen mit geltend zu machen.

Es empfiehlt sich darüber hinaus auch, insoweit bei dem Urkundsnotar keine unbeschränkte vollstreckbare Ausfertigung der Grundschuld zu beantragen, sondern die vollstreckbare Ausfertigung auf nicht verjährte Grundschuldzinsen zu beschränken.

Schon der Besitz einer vollstreckbaren Ausfertigung eines Titels, der verjährte Grundschuldzinsen enthält, gibt dem Schuldner das Recht, Vollstreckungsgegenklage zu erheben.

Für den Schuldner ist es ratsam, im Zwangsversteigerungsverfahren zu überprüfen oder durch die Rechtsanwälte seines Vertrauens überprüfen zu lassen, ob seitens des vollstreckenden Gläubigers verjährte Grundschuldzinsen geltend gemacht werden.